Kaufen oder mieten? Börse oder Baracke?

Wohnhaus in Berlin (Foto: Bomsdorf).

Kaum jemand scheint in Deutschland so dumm zu sein, wie die Mieter. “Mieten ist doch Geld zum Fenster rausschmeißen, lieber kauf ich mir was eigenes”, tönt es oft abfällig von den (künftigen) Immobilienbesitzern. Welch ein Unsinn! Als würde es für die monatliche Miete keine Gegenleistung geben! Das Recht zu wohnen, ist auch etwas wert. Wer Taxi fährt, bekommt für sein Geld ja auch etwas (nämlich die Dienstleistung rumkutschiert zu werden) und nicht nur der, der sich im eigenen Wagen fortbewegt.

Das vorab. Der weitere Streit um die Frage “kaufen oder mieten” ist komplizierter. Wie gesagt behaupten viele, dass sich kaufen immer lohnt (aktuell – und dies ist der Anlass für diesen Text – rät zum Beispiel der Ökonom Harald Simons in Spiegel Daily Selbstnutzern zum Kauf, allerdings ist er weniger euphorisch als andere; im kürzlich von mir bereits erwähnten Interview mit Elroy Dimson hingegen empfiehlt dieser Aktien).

Kein Urteil ohne Vergleichsmaßstab

Lohnen oder nicht lohnen – wenn das finanziell betrachtet werden soll, muss es natürlich einen Vergleich geben, in diesem Fall wohl zum mieten. Es gibt viele Untersuchungen, die belegen oder zu belegen vorgeben, dass sich kaufen auch als Investment lohnt. Und es gibt sicherlich mindestens ebensoviele, die das Gegenteil behaupten, meist, weil es lohnender sei, stattdessen in Aktien zu investieren. Was die nicht selbst genutzte Immobilie gibt, wo also deren Wertsteigerung und die Mieteinnahmen die Rendite ausmachen, würde ich behaupten (sic!), dass es fast immer der Fall ist, langfristig mit Aktien besser zu fahren – alleine wegen des (unbezahlten, aber zu veranschlagenden) Arbeitseinsatzes bei der Verwaltung der Immobilie und den Nebenkosten.

(Neben-)kosten sind ein gutes Stichwort

“Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis dafür, sondern auch weitere Gebühren, zum Beispiel für den Notar und die Grunderwerbsteuer sowie die gegebenenfalls anfallende Maklerprovision. Diese Nebenkosten können 10 %, 15 % oder gar mehr des Kaufpreises ausmachen und werden auf diesen aufgeschlagen. Das heißt, es ist auch Kapital, das nicht anderweitig investiert werden kann und durch die Wertsteigerung und gegebenenfalls Mieteinnahmen oder -ersparnis erst erwirtschaftet werden muss. Später fallen dann laufend Zahlungen für die Instandsetzung oder Rückstellungen an, die sonst in der Miete enthalten sind. All diese Ausgaben müssen Sie berücksichtigen, wenn Sie die Rendite einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie berechnen. Vermutlich würden Sie Ihren Immobilienkauf zum Teil über Kredit finanzieren. Die Hypotheken- und Zinszahlungen dafür sind natürlich ebenso eine Ausgabe wie die Anzahlung auf den Kaufpreis. Ganz zu schweigen von der Zeit, die Sie für den Kauf und die Verwaltung einer Immobilie aufwenden müssen. Auch der Ölfonds weist für den Immobilienteil eine erheblich höhere Kostenquote aus als für den finanziellen Teil des Fonds, also die Aktien und Anleihen.

Auf der Einnahmeseite stehen die Mieteinnahmen beziehungsweise – sofern Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen – die Mietersparnis und natürlich die Wertsteigerung. Lassen Sie sich von den rasant steigenden Preisen der vergangenen Jahre in Städten wie Berlin nicht täuschen; lange Zeit legten die Preise in der deutschen Hauptstadt kaum zu. Zumal vor zehn Jahren die Zinsen erheblich höher lagen, für eine preiswertere Wohnung mussten Sie für die monatliche Finanzierung also womöglich genauso viel ausgeben, wie heute für eine erheblich teurere. Die durchschnittliche jährliche Rendite auf die vergangenen 20 Jahre besehen ist erheblich niedriger, als Sie womöglich denken. Zudem gibt es viele, vor allem ländliche Gegenden, in denen die Preise fallen.” (Ein weiterer Auszug aus meinem Buch “So werden Sie reich wie Norwegen”.) 

Bevor Sie sich für einen Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie alles ganz genau durchrechnen. In jedem Fall gilt: Eine Immobilie stellt ein Klumpenrisiko dar. Das bedeutet, ein Großteil des investierten Kapitals steckt in einer Anlage, die sich entweder gut entwickelt oder schlecht und entsprechend viel Einfluss auf die Gesamtperformance hat. Das gilt erst recht, wenn der Kauf kreditfinanziert ist, denn das verstärkt die Wirkung der Wertsteigerung oder des Wertverlustes, man spricht vom Hebeleffekt.

Warum Hausbesitzer oft dennoch wohlhabender sind

Es gibt zwei gute Gründe, warum Hausbesitzer oft wohlhabender sind, als diejenigen ohne Immobilie. Zum einen sind es eher die Besserverdienenden, die sich ein Eigenheim kaufen (können). Doch selbst wenn Leute verglichen werden, die genau dasselbe verdienen, kann ein Unterschied auftreten. Das liegt nicht etwa an der exorbitanten Wertsteigerung der Immobilie, sondern eher daran, dass

“Eigenheimbesitzer diszipliniertere Sparer sind. Das Phänomen heißt »Zwangssparen«. Wer eine Hypothek bedienen muss, hat keine Wahl: Jeden Monat muss für Zinsen und Tilgung ein bestimmter Betrag überwiesen werden. Dieser dient dazu, die Schulden bei der Bank abzubauen, und baut gleichzeitig das Immobilienvermögen auf (denn je mehr des Kredites abbezahlt ist, desto höher der Nettowert der Immobilie – also deren Preis minus Schulden). Freies Sparen und Investieren, zum Beispiel in ETFs nach der norwegischen Finanzformel, erfordert hingegen mehr Selbstdisziplin.”

Wer das erkannt hat, wird als Sparer den Betrag, denn Miete und Nebenkosten niedriger ist als die monatliche Ausgabe als Käufer, anlegen und dann längerfristig unabhängiger und womöglich auch wohlhabender sein als der Immobilienbesitzer. Wer dennoch kauft, tut es dann vor allem, weil er (oder sie!) halt die Wohnung oder das Haus besitzen möchte. Das ist völlig ok und ein gutes Argument, nur sollte das neunmalkluge “mieten ist Geld rausschmeißen” ein für allemal der Vergangenheit angehören.   Kaufen oder mieten – diese Frage muss jeder für sich beantworten, aber bitte rational und nicht vorurteilsbeladen (sehr empfehlenswert ist hierzu übrigens das Buch “Kaufen oder Mieten” von Gerd Kommer).